上海房价未来5年还会翻番 未来10年如何买房才赚钱？

　　文／吴晓波

　　今天和大家讨论一个和房价有关的话题。在过去的一年里，北京、上海、深圳等一线城市的房价飙涨，引起了大家的愤怒。

　　每一个人都在问，经济这么低迷，为什么一线城市的房价却涨成了这个样子？房价未来还有怎么样的发展呢？很多同学问我说，吴老师，我还能不能在北上广深买房了呢？

　　今天我和大家讲一下我的判断。我认为在未来的5年内，上海的房价还有可能要翻一翻！

　　讲到这里的时候，80、90同学就和我说，吴老师，你一定会被雷劈的！房价已经涨地那么高了，你居然说上海的房价还有可能翻一番？

　　我想说，在被雷劈之前，能不能让我先把这段话讲完。

　　我记得在2010年的时候，当时中国经济受到了美国金融危机巨大的冲击，我在一次演讲中讲到中国的房价问题时，我认为不动产会成为中国经济增长的一个催化剂。5年内北京上海的房价会翻一番。说出这段话后，我再网上啊被网民们骂的狗血喷头。但今天看来，这个预言呢其实已经自我实现了。

　　那为什么我认为未来5年内北京上海的房价还有可能翻一番呢？

　　第一个原因是货币，目前中国的经济增长在6%-6.5%之间。我们把它叫做新常态，叫做L型。但是中国每年M2广义货币的年均增加量大概是在13%-14%之间。这就是说，每年货币的新增投放量是经济增长的一倍以上。M2增加的13%-14%复合的增加下去，那么基本上每隔5年到6年左右，整个中国的货币总量会翻一番。

　　1998年中国进入到了城市化的进程，不动产价格上涨，其实是货币增发的一个投影。货币的增发量和房地产价格的波动、土地价格的波动有强大的正关系。未来5年内，只要中国经济不崩盘，我们的货币总量就有可能会翻一番。那么你觉得房价会发生怎么样的变化呢？

　　第二个原因呢，上海是中国经济的发动机。今天的上海是全球第二大金融城市，上海的股票交易量排全球第二，黄金现货交易量排全球第一，上海有1500多家金融公司。上海的第一产业还不是金融行业，而是文化产业。今年，迪斯尼进入上海，文化产业会继续在上海进入到一个爆发式的增长，成为中国中产阶级和资产阶级的一个销金窟。上海还是全球最大的港口城市，是长三角经济带的龙头。1998年到2008年，上海的人口净流入是36%，以上这些数据告诉我们，上海是中国经济泡沫的一个象征物。只要泡沫不破灭，上海在全球经济中的和中国经济中的权重，都会持续地加大。

　　从货币增发的效率到中国经济发展的结果，这两个元素中，我们可以得知，上海在未来仍然是人口净流入的城市。是中国经济发展的一个驱动力量。今天我们在上海外滩看到的那个绚烂的江湾，是全球最不真实的一个景象。这是全球经济泡沫的一个标志性象征，投影了上海房地产的泡沫市场式发展。

　　在未来想当长的一段时间内，我相信中国的青年精英仍然会蜂拥进入上海，就像不久前的一部电视剧，《欢乐颂》中所描述的那样，无论是海龟，屌丝，还是500强中的普通白领，每个人都希望在上海包括像北京深圳等这样的一线城市实现他们的中国梦。同时，全球资本对中国经济的输入以及全球产业在中国经济发展中的兑现，上海仍然是一个重要的窗口。

　　在未来我们会看到三个景象：

　　第一，随着中国经济继续泡沫化发展，上海仍然是全球产业和中国精英人才最大的聚集场。

　　第二，上海会对以成本依赖为主的产业形成一个挤出效应。它的消费属性，金融属性，贸易属性会持续地加大。

　　第三，有可能会出现灯下黑的现象，以上海为中心的城市规模不断的扩大，对周边三四线城市人口和产业产生巨大的压迫。

　　上海现象，已经成为了中国经济泡沫式发展的一个重要标本。好了，我讲完了，80/90同学，现在请雷来劈我吧。

　　l 未来10年，在中国买房还能赚钱吗？

　　作者：巴九灵 来源：吴晓波频道

　　“逃离北上广”，这是一个近几年每隔一段时间就会被搁在大众眼前讨论一番的议题，这些核心城市的生活成本令为数不少的一部分人不堪负重。而不断上涨的房价，则令人有一种不真实的绝望感，工资再涨也跟不上房价。

　　小巴也常常有这样的疑问，房价现在这么高，还会再涨吗，以后会不会跌了？

　　不管有钱没钱，大家都会问这个问题。有能力做房产投资的人问的是以后买房子还能赚钱吗？而暂时买房吃力的人问的则是，未来买房会不会越来越困难？

　　如果我们将城市的房价放在一个分析框架中，就会发现它在短期受到资金、库存和政策决定，但从长期来看，则是一种人口趋势与产业结构的产物。它和城市化进程相伴而生，那些人口增加最快的地区、城市化最迅速、产业结构最符合需求的阶段，房价都是高企并且不断向上的。

　　美国城市地理学家纳瑟姆（Ray Northam）研究了当时已完成城市化国家的经验后，在1979年揭示了一条简明但深刻的规律：发达国家城市化进程大致都经历了类似正弦曲线上升的过程。这条曲线被命名为“纳瑟姆曲线”。

　　纳瑟姆曲线

　　这其中有两个关键节点，即城市化率达到30%和70%。城市化水平超过30%时，这个国家将进入一个经济高速增长的阶段，从农业社会进入工业社会，人口快速涌进城市。当城市化达到70%左右后，第二个拐点出现，人口向城市迁移的过程进入平缓发展阶段。

　　中国城市化率在1998年前后达到第一个拐点，在那之前，中国只有不到30%的人口生活在城市中。这个拐点适逢房地产市场商业化，之后是波澜壮阔的房地产黄金十年。而根据国家统计局公布的数据，2015年中国的城市化率为56.1%，也还在加速城市化进程中，远远没有达到第二个拐点。

　　但“逃离北上广”给我们提了一个醒，“纳瑟姆曲线”揭示的城市化规律，并非一种单一的进程，这其中是分为两个阶段的。如果我们去了解美国、日本、韩国等发达国家的历史，就可以充分发现这一点。

　　火爆全网的“逃离北上广”活动

　　第一阶段，城市化率30%-50%，农村人口涌入城市。这是一种潮水漫灌式的全面“入侵”，所有人都往城市迁移，不管大城市还是小城市，而全国中小城市的数量明显多于大城市，因此大部分人其实是去了中小城市。

　　很多80后的小伙伴都有这样的经历，他们在90年代和00年代这两个十年间，从农村随父母举家迁往左近的小城镇，他们后来有一些上了大学留在大城市了，有一些毕业后则回到了自己的小镇上。

　　在这个阶段，商品需求大于供给。一旦某一样新产品在大城市中被开发出来，很快就被复制到周边中小城市，有的甚至复制到全国，这种复制有的时候是企业主动采取的市场扩张，有的是被动的，被竞争对手模仿了。也正是因此，全国所有的中小城市都以发展制造业为优先考虑，创造庞大的就业机会，人口迅速向就近的中小城市靠拢，中小城市迅速发展起来。

　　这个过程中，大城市和中小城市的房价同步增长。大城市的房价，尽管从绝对值上看十分夸张，比如北京从3千上涨到了3万。但是从相对比例上看，中小城市的房价可能也不遑多让，从几百上涨到几千，10倍也比比皆是。

　　小巴有一位朋友A，居住在杭州附近的小城市，她父母带着她从农村出来，在1999年以600元/平米的价格购买了小镇上的一套房子，现在，这套房子的价格在7000-8000元/平米，十五六年涨了十几倍。同一时间段内，作为区域中心的杭州房价，涨幅最多也就是如此。这是一个全国房价普涨、“闭着眼买套房子都能赚到钱”的年代。

　　杭州市中心地段

　　但当城市化率占比大约达到50%左右，变化来了。

　　几十年的工业化发展后，商品产能开始过剩，制造业在贡献经济增长的首要地位让位于第三产业，而服务业需要建立在大规模人口聚集基础上。这时大城市与小城市的区分就出来了，人口众多的大城市，在三产上能够提供中小城市提供不了的服务。

　　小巴的朋友B，来自于一个三四线小城市，他去年为了女友辞掉了北京的工作来到杭州。不久他抱怨，杭州周末的各种社群活动和文化活动相比于北京，差了不止一个量级。抱怨完，他也说算了算了，杭州还算不错了，毕竟比他老家还是好多了。他回到老家就发现，周末除了约老同学打打游戏打打球，实在也没有什么活动。

　　到了这个阶段，强者恒强的马太效应开始显现出来，全国人口向东南沿海经济发达地区迁移，一个省份内的人口向省会或副省级城市迁移。

　　随着人口趋势的背离，再加上产业结构上的区别，大城市与中小城市的房价也开始分流。上半年楼市很火的时候，有一次去物业，一家人正在办理手续，小巴听到这一对为子女支付了首付的60后夫妻无奈地表示：“在老家卖掉一套房子，到杭州还不够付首付”。这种情况或许会越来越常见，但高房价也会让生活在这些城市里的年轻人不堪负重逃离。

　　年轻人买房不堪重负

　　中国目前的城市化率为56%，达到50%则是在2010年左右，“逃离北上广”在全社会范围内被大规模讨论，也是在这个时期开始的。

　　在个人的投资理财上，这是一种必须要留意的历史性转折。过去十几年随意买房子的行为应该停止了，但如果说买房子不赚钱了也不尽然，只是具备投资价值的不动产相比于从前十几年减少了，在做房产投资上需要更多的专业知识。

　　当我们考虑城市时，我们明白，人口净流入、三产占比不断提升、资金最多、施政效率高、土地供给合理的城市房价显然更有潜力。

　　而当涉及具体的某一套房子，哪些地段更好、哪些开放商显然更令人放心、怎么样的户型最好、如何装修更加实用等等，更是需要好好花时间去思考与学习的。