乾立基金成斌：房地产新热点住房租赁

在“房子是用来住的，不是用来炒的”核心思路的指导下，房地产供给不再由资本主导，转而变成以人为本的发展方式。以房地产长周期来看，人口因素是重要的决定性因素，而以现在的数据来看，新出生人口的增速显然不是一个好迹象。

根据统计局数据显示，我国人口结构正在发生变化。人口老龄化逐渐深化。2017 年，全国人口中 60 周岁及以上人口 24090 万人，占总人口的 17.3%，其中 65 周岁及以上人口 15831 万人，占总人口的 11.4%。60 周岁以上人口和 65 周岁以上人口都比上年增加了 0.6 个百分点。

劳动力占比继续下滑。去年 16 至 59 周岁的劳动年龄人口为 90199万人，占总人口的比重为 64.9%。2016 年，全国劳动年龄人口数量为90747 万人，占总人口的比重为 65.6%。

城镇化率提高。城镇人口占总人口比重 ( 城镇化率 ) 为 58.52%，比上年末提高 1.17 个百分点。依靠农村人口进城的策略，距离 70% 的城镇化率目标又近一步。

人口增量下降预示未来市场整体刚需增量并不乐观；老龄化人口增多、劳动力占比下降暗示市场消费力增长空间不大；依靠农村人口进城的城镇化率上升意味着热门城市底层需求上升、中高层需求匮乏。

人口是房地产行业发展的源泉，有人住，房地产才有价值。如今，我国的人口变化正驶向历史的节点。房地产行业发展也需要寻找新方向。无论是开发商、投资机构还是中介商都需要转型、升级。

目前，政府要求坚定调控目标不动摇，逐步建立房地产发展长效机制，大力发展住房租赁行业。政府向租房市场释放的政策红利十分明显。以万科为首的开发商及其他房地产企业纷纷响应号召投身于住房租赁市场。

各方热捧住房租赁的同时，存量市场中非租赁领域的机遇被忽视，跟随市场结构的变化也有不少机会。未来，房地产市场格局分层化在所难免。无论是城市功能、基础设施、规划布局都会以人为中心发展。

整体人口增量趋缓，房地产增量下降是客观事实。对于房地产从业者而言，传统唯一的拿地盖楼的思路需要改一下了。从增量到存量的转变，也是从重资产运营到轻资产运营的探索。

“危机”之中有“危”也有“机”，认清危险与机遇方能觅得另类出路。巴菲特有句至理名言，“别人疯狂时我冷静，别人冷静时我疯狂。”虽然行业不同，但道理却相通。

一如老龄化现象严重的背后是养老地产需求扩大。一二线城市土地供应主要用于解决住房问题，能够划分给老龄人群的土地资源有限。可是，空置房存量可以转型升级与老龄化人群需求衔接。三四线城市本身需要去库存，待开发存量基数不少，从一二线城市导入老龄人口需求也是一种思路。

如今，住房租赁是毫无疑问的房地产新热点，顺着政策指引的方向固然不会错。存量市场的开拓机会，除了与住房租赁相关，还有城市更新、旧区改造、园区改建等新类型与新机会。