留一份清醒观“房市” 兼述房价上涨几种缘由及其他

[导读]今年以来，中国楼市走势异常，不断“抢头条”

今年以来，中国楼市走势异常，不断“抢头条”：先是年初深沪北等一线城市房价突然启动，接着合肥、南京、苏州、杭州等二线城市追逐性上涨，再到一二线热点城市蔓延性轮番上涨。许多一二线热点城市出现“一房难求”的盛况，上海、广州等城市甚至出现为绕过政策壁垒购房的“离婚潮”。

2016年8月，全国100个城市(新建)住宅平均价格环比上涨2.17%，涨幅较上月扩大0.54个百分点。其中，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.34%，涨幅较上月扩大0.64个百分点。与以往单纯性房价上涨不同，此次还伴随着一些新的现象引起各方关注：房地产大亨不计成本“抢地”导致各地“”不断涌现，一线城市地价不断飙升；房地产业内扩张性兼并重组硝烟四起；居民不仅拿出多年积蓄，还竞相加杠杆追逐房价，7月份银行业新增贷款大多来自个人房贷。

面对越来越热的楼市，各层面也不断警示风险。5月上旬《人民日报》发表的权威人士访谈，就警示“树不能长到天上去”，年中的中央经济工作会议也强调指出要“抑制资产性泡沫”。一些热点城市也陆续推出限购限贷和差别化房贷政策，严防房市盲目失控带来系统性金融风险。

对于当下火爆的“房市”，究竟我们应当怎么看？政策层面怎么办？必须仔细思量，相机施策，保持一份清醒。

此轮房价快速上涨的几种说法

对于此轮房价快速上涨，专家们从不同层面分析缘由，大抵有这样几种代表性观点。

一是“货币超发说”。打开央行1998年至2015年M2数据表，可以看出，我们的广义货币供应量M2叠创新高。在1998年亚洲金融危机时，我国的M2是15.45万亿元；到了全球金融危机爆发后的2009年，我国M2突破了60万亿元；而到了2015年末，M2达到139.23万亿元；今年上半年，已经突破160万亿元。广义货币供应量在不到20年的时间里增长10多倍，M2/GDP水平已经超过发达国家水平。大城市的房价上涨轨迹与货币发行量与不动产资产增值速度基本一致。今年上半年，在经济下行压力没有减轻的情况下，实现6.7%的经济增长依然主要依靠信贷投资驱动，今年上半年广义货币M2增长超过11%左右，社会融资规模余额新增9.75万亿元。不动产也成为吸纳巨大货币供应量的“锚”。

二是“土地论”。今年以来，多地“”不断出现，一二线城市普遍出现“面粉贵过面包”的现象。今年8月，全国土地市场量跌价扬，成交楼面价创下历史新高，全国302个城市土地市场成交的平均楼面地价环比大幅上扬46%；同比来看，一线城市地价更是呈现翻番局面。在一线城市可供土地越来越的背景下，地价、房价相互追逐、一路走高，也打开了未来房价上升的想象空间，结果就是“水涨船高”。

三是“资产配置荒”。我国投资领域出现明显的“资产配置荒”：从下半年以来，实体经济遭遇产能过剩压力，不少传统制造企业出现经营性债务违约，信贷资金的回报率不断降低；与此同时，资本市场在去年震荡后一蹶不振，信托型资产、债券型资产收益率大幅下降。全球范围内宽松的货币政策环境导致金融市场长期利率中枢持续下移，长期以来，我国居民闲置资金缺乏保值增值渠道。追逐一二线不动产就成为较好的理性投资选择。为包括住宅在内的资产价格提供了强劲增长动力情势下，不断上涨的热点城市房价形成的“财富效应”不断强化着这一投资行为，楼市保值成为一种集体预期。

四是“币值贬值论”。去年“811”汇改以来，人民币币值波动幅度加大，市场上强化了人民币贬值的预期。尽管今年以来，人民币兑美元形成了双向波动态势，但世界经济的不稳定不确定、全球货币宽松势头不减，特别是美联储加息预期的影响日渐增加，人民币未来仍面临贬值压力。不到一年时间，我国外储已经大幅下降3300亿美元，不少民间资本明显增加海外资产配置，不能流出的国内资本自然要不断吸附到一二线城市稀有的房地产项目上。

五是“银行保利说”。在低利率政策和供给侧改革推进下，今年以来银行业利润呈下行态势，不良资产率上升。上半年M1增速远高于M2，二者增速形成的“剪刀差”持续扩大。M1上升主要是定期和活期存款的息差收窄，不少企业存在“持币待投资”的现象，而房地产销售活跃，使得大量居民存款和按揭贷款转换为房企的活期存款，家庭在价格高位加杠杆购房已经成为当前热点城市楼市高温不退的重要特征。在上半年个人购房贷款增速大幅超过各项贷款16.6个百分点的基础上，7月新增人民币贷款几乎全部为个人购房贷款。银行也乐于给居民加杠杆发放房贷，这是金融机构持有的优质金融资产，也成为商业银行最主要的盈利资产和保利驱动。

六是“政企合谋论”。受经济下行压力、营改增等政策减收效应影响，今后几个月财政收入形势不容乐观，地方政府迫切需要开辟新的财政来源。一方面消化前期形成的巨大房地产库存；另一方面以适当的房价上升激活“土地财政”，是地方政府的相机选择。财政部数据显示，今年前8个月，全国一般公共预算收入11万亿元，同比增长6%，相比7月份增速回落了0.5个百分点；而同期全国国有土地使用权出让收入约2万亿元，同比增长14%。有专家认为，这是地方政府和房地产企业联手的“合谋”，借此可以吸附巨大的民间储蓄和过剩资金，以空间换时间，减少过量资金对不均衡市场的冲击，为产能化解、财税金融改革和产业结构调整赢得时间。

关键还是要稳定预期

综合以上目前针对一二线热点城市房价上涨的不同分析，虽然各自角度不同，但问题的指向还是基本一致，即当前国内局部地区的房价快速上涨，原因非常复杂，叠加了国际经济周期性影响、国内经济结构调整型等诸多因素。这里分析的“六大缘由”反映的实质性问题，是各类矛盾相互传导、相互作用和相互影响的结果。如听之任之，极易在房地产市场形成一种自我强化的方向性预期，进而形成行为共振和集体行为的爆发。

但对房地产市场的热度也不宜高估，影响全国范围“去库存”的政策取向。必须看到：总体而言，这轮楼市过热，到目前还仍然是局部性、结构性的。尽管一二线城市房地产火爆，房地产金融化倾向明显，但三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对较大。从全国范围来看，目前房地产库存压力依然巨大。国家统计局数据表明，虽然连续6个月减少、累计减少3000万平方米左右，全国商品房待售面积在8月末仍保持在7亿平方米以上。

9月初笔者在中新经纬刊发的《给高房价之痛开“软着陆”药方》一文中提出，由信贷推高的资产价格上涨是不可能持续的，要密切关注居民没有限度的金融加杠杆导致金融风险，也要防止去年资本市场的“政策错误”在房地产市场重演。

事实上，随着房地产市场需求集中释放，国内商品房销售难以保持持续性高速增长。从2016年6月之后来看，百城住宅价格指数等房价指数再度明显抬升，当前房地产市场的供销两旺的格局仍在延续。从8月份的数据来看，全国房地产投资和新开工房地产项目投资额增速也逐渐趋温，总体来说，随着前期消费潜力集中释放了一批购房需求，供求关系不断走向均衡，“树不能长到天上去”，将被市场走势应验。最近两个月以来，加之一线城市和部分二线城市房价涨幅回落，前期上涨势头初步得到遏制。

对当前出现的局部地区楼市过热，一方面不能掉以轻心。要严密跟踪市场走势，防范风险跨境、跨界传导并引发系统性区域性风险。及时采取差异化的相机调控措施，抑制房市的结构性泡沫化；另一方面，也不宜草木皆兵。如果误判形势，采取“一刀切”的限制措施，影响全国范围内“去库存”政策目标的达成。

眼下，要解决一二线楼市过热问题，最重要的还是要稳定投资者市场预期，对房地产市场一城一策，区别对待，进行合理有序、相机适度调控，才能实现“软着陆”而避免“硬刹车”。

而要彻底解决楼市经常发高烧的“六大病根”，则只能寄望于供给侧改革的不断深入推进。首先，要疏解大城市资源；其次，要通过财政、税收等多种手段大力扶持实体经济发展；第三，要通过制度创新解决高房价带来的收入分配问题。

眼下，就像美国诺贝尔经济学奖获得者席勒所言，当一种经济行为的有限理性越来越演变为非理性的集体行动时，可能就意味着这一行为的极限要到来了。因此，我们对“过热”的局部性房市也必须留一份清醒。