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中坤筹备旅游地产上市 黄怒波称不为圈钱

发布时间: 2014-04-15 19:02:13

来源:

分类: 楼盘导购

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“目前上市工作准备得不错,专业团队已经进来,但最大的难度是自身的规范化和业务的合并。”2013年12月28日,刚刚参加完北京市大兴区人大会议的中坤集团董事长黄怒波,终于对中国房地产报记者松了口。

在这之前,中坤的上市在波折和反复中已经徘徊了近7个年头。从2007年高调重组和单独上市的提法,到随后的沉寂,再到2011年明确表示不再考虑上市,直到目前重新披露有实质性进展,黄怒波对中坤旅游上市的态度时阴时晴,令人难以捉摸。

目前,中坤的旅游地产遍及中国黄山、南疆、桐城、宁夏、云南、湖南、西藏以及北京的延庆、门头沟等地,2011年的冰岛购地风波则将中坤全球旅游版图的打造计划公之于众。但在很多业内人士看来,多年来仅做出一个黄山宏村项目,中坤旅游地产很难经得起推敲。“一级市场上积累的土地规模很大,但二级市场有说服力的产品不是很多。”一位业内专家表示。

或许这种质疑黄怒波已经听过很多了,他的辩解始终还是那句话,“旅游地产是慢工细活,要耐着性子”。

但是他留给自己构筑这个旅游地产帝国的时间似乎已经不多了,正如他此前对媒体所说的,“希望给我5年时间吧,寻找一个慢慢退出的机会。”用上市确保一些高管的利益变现,做更多文人的事情,让下一代去完成百年企业,黄怒波的话语中透露着一些无奈和悲凉。去意已决的黄怒波,能否最终在自己手中完成中坤旅游帝国的构筑和上市?

要上市,但不差钱?

2013年7月,黄怒波一篇专栏文章中透露,“旅游地产会有一个黄金时代,下决心将中坤的旅游板块整合上市,看我们能不能做一个好孩子。”这条“好孩子”之路已经走了近7年,不禁引发了很多业内人士的质疑——股市已经跌到不能再跌,旅游地产则竞争越来越激烈,上市的好时机似乎一去不复返,黄怒波究竟在等什么?

“我对这个话题一直不愿过早过多地讲,因为有一些模式还没有完善,希望等模式更完善之后再推出来。我也不着急,做旅游地产没有十年八年是做不好的,要耐着性子才行。”黄怒波对中国房地产报记者说。

但黄怒波有一点笃定无疑,“我们不差钱,上市不是单纯为了拿钱”。

在中央政府将文化、旅游定位为国家级战略新兴产业来大力推动的情况下,中坤的标签显然打动了很多金融机构的心。

2012年,中坤集团与国家开发银行北京分行达成开发性金融合作协议,中坤旗下文化、旅游等领域的项目将从中获得约50亿元的授信支持。国开行北京分行行长徐明称,将大力支持文化、旅游业的发展,提供期限较长的贷款,并研究对缺乏抵押物的文化产业公司提供金融创新类产品。

这类贷款保证了中坤每一个旅游地产项目的前期启动资金,而黄怒波的操作模式是,只要前期投入到位,到一定程度就必须形成自己的现金流,这样就具备了再生能力。

同时,中坤在美国的办公物业和田纳西州的大片土地,也为其在海外市场低成本融资打通了渠道;投入较多的大钟寺中坤广场也得到了银行15年的经营性物业贷款。

黄怒波曾对中国房地产报记者明确表示,中坤的负债率不会超过30%,而且拥有很多自持的商业物业,需要的话很快可以变现为足够的现金。

“旅游地产单独上市是因为中坤一直没有一个上市公司,如果能够上市,按照上市公司的模式来运作,对自身也是一个提升;其次也是希望能够让部分高管的利益变现;第三,做得这么大了,需要为社会贡献一些资源。”黄怒波说。

拿什么上市?

中国A股IPO已经重启,但涉及地产股并不被市场看好。想拿黄山板块撬开资本市场大门的中坤地产能否如愿,仍然是一个迷局。

黄怒波认为,大家暴发户心态惯了,都恨不得今天拿了地,明天就能看到房子,旅游地产不一样,是一个慢工细活。

1997年,中坤获得安徽省黟县宏村、南屏、关麓三个古村落为期30年的开发经营权。随后十余年间,中坤将黄山项目打造成自己的标志性产品,其中涉及大型文化表演《宏村阿菊》、度假山庄、收费景区、精品别墅群、五星级酒店、禅修会所、高尔夫球场等,成为中坤运作古村落休闲度假项目上旅游产品最丰富、产品群概念最完整的样本。资料显示,宏村目前的年游客量约120万人次。

“黄山项目工程都盖完了,现在可以形成强大的现金回流和项目融资能力。景区本身没成本,日常门票收入一年近一个亿,几个亿贷款一年利息才1000多万元。”黄怒波表示。

2013年12月30日,5家企业拿到了证监会发放的IPO批文,暂停了13个月的IPO正式重启。普华永道分析认为,2014年IPO分布的行业将以制造业、零售、消费品及服务业、科技等为主,房地产相关行业实现上市仍有难度。

世纪证券人士分析称,港中旅所做的少林寺项目从2011年开始筹划上市,到现在仍没有成功,黄山项目的上市也同样面临较大考验。该人士称,通过借壳上市等方式或是一条捷径。

但黄怒波似乎并无此意。“上市是一个计划,不是为了上市而上市,进入这个通道,对中坤本身也是一个很高的挑战和很好的锻炼,这个才是最关键的。至于最后能不能上市我也不知道,但是这个过程对我来说很有必要。”不过,业内的一个疑问在于,即便黄山项目能够顺利上市,中坤其他大规模的土地储备依然没有开发,这些项目今后是单独上市,还是会注入到上市公司之中?其旅游与地产资产究竟是分而治之,还是打包上市?这些都是有待黄怒波一一解答的问题。

5年内淡出商界?

2014年1月11日,黄怒波又要飞往云南普洱。这个地跨4万平方公里的旅游项目被黄怒波称为中坤旅游地产的收山之作,“一辈子就做普洱了”。

普洱项目是黄怒波在2012年谈下来的,但直到目前进展依然不大。今年年初,中坤、普洱市政府和华大基因在北京正式签署《战略合作框架协议》,宣布以普洱地区为核心基地,在高端体检、健康管理、基因康复、医药保健等健康产业方面开展深入合作,打造全球首个以基因康复为核心的健康养生基地。

黄怒波透露,中坤已经开始在普洱开发一个悬崖式酒店,但还有很大一部分土地没有拿到,“当真要拿地的时候他们又不给了,所以这次我还要去一趟普洱,跟政府具体谈一下。”黄怒波对记者表示,希望通过普洱的项目开发,带动更多的企业战略转型,都转到度假地产、旅游地产领域中来,也到其他的城市去做。

“希望给我5年时间吧,能有一个慢慢退出的机会。”黄怒波曾如此对媒体表示,“对我来说,可能中坤的企业家生涯就要告一段落了,因为我还有好多文人的东西没有完成。我这一代人不是什么都能做,我就是老老实实的老农民,把这块地一锄,地我刨出来了,后边谁来种,自然有鉴定,这样的企业才叫百年企业。”2013年,黄怒波依然是全国到处飞,在很多地区都留下中坤宣称要拿地的声音和身影。这在很多人看来,多少有些“忽悠”的成分。

“很多项目都是临时定下来的,甚至喝醉了酒就答应,酒醒后没办法反悔的也有。但既然我答应了,就一定要做好。”不过,“到处留情”的黄怒波现在多少也开始自我反省起来,“我其实没有什么野心,凡事还是得有个度,就把冰岛做好,把普洱做好,这辈子就已经很了不起了。像普洱这个项目,需要10年的时间才能做好。”

对于业内的一些批评和质疑,黄怒波也希望大家能够多给中坤一些时间和耐心,“我们一直在做自己的模式,从开始做到现在从来没有动摇过,这个需要耐心,再给个几年就能正式地推出来了”。

诚然,中坤如果拿着旅游地产这些年的投入到住宅市场,可能早就上市了,规模和盈利也可能远远超过目前数倍,但是他认为那样不会形成自己独特的产业模式,“我不后悔,就像登山一样,需要慢慢爬”。

责任编辑: xiazezheng

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